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开源证券 齐东 地产指数震荡下行，区域型房企稳定性更高2023年以来，截至7月24日，A股房地产指数（下跌13.1%）跑输万得全A（上涨1.8%）和沪深300指数（下跌1.7%），恒生地产建筑业指数（下跌21.4%）跑输恒生指数（下跌5.6%），地产指数震荡下行，整体跑输大盘。地产指数上半年有两次大幅下滑，一是集中在四月中下旬，房企年报陆续披露后整体业绩产生下滑；二是集中在五月中下旬，销售市场在三四月同比高增后，五月高频成交数据不及预期。

公募基金配置比例下降，央国企加仓明显根据2023Q2地产板块持仓情况，房地产配置比例1.14%（2023Q1为1.19%），较行业标准配置比例低0.62个百分点，自2020Q1以来均低于标准配置比例。2023Q2房地产板块的公募基金持仓总市值为710亿元，环比下降7.2%，市值连续三个季度环比下降，持仓总市值在19个行业中排名第9。个股配置来看，2023Q2持股市值前五依次为保利发展、招商蛇口、万科A、中国海外发展、华发股份，与2023Q1基本保持一致，均为头部房企，五家房企持仓总市值占房地产板块比例为45.8%，环比2023Q1下降3.1个百分点，持仓集中度有所下降。持仓环比变动来看，招商蛇口、城建发展和中海宏洋环比持仓增加股数较多，万科A、保利发展、华发股份环比减持股数较多，仅招商蛇口持股总市值环比有所增长。持有基金数量来看，2023Q2公募基金重仓地产股数量有所减少，排名前十的企业中仅有中国海外发展持有基金数量有增加。

板块估值处于历史较低区间2022年二季度以来，房地产PE估值由于房企业绩走低等因素整体估值处于相对高位，而PB估值处于历史较低区间。截至2022年7月24日，房地产指数PE估值为14.34，PB估值为0.82，主流房企中仅有中交地产、建发国际、华发股份、招商蛇口和滨江集团市净率大于1，整体估值处于较低区间。

投资建议2023年以来，在房企业绩表现不及预期、销售回暖进程受阻的影响下，房地产指数表现低迷，行业配置比例和估值水平处于较低水平。在政治局会议提出供求关系发生重大变化新形势、适时调整优化房地产政策后，我们认为2023下半年的政策窗口期值得关注。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。